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再建築不可の家でもリフォームは可能?費用と注意すべきポイント

築年数の古い家を親から譲り受けたり、中古物件を購入したりすることもあると思います。
しかし、物件によっては再建築不可ということも。
そのような物件の場合、建て替えは無理ですが、内部をリフォームすることで住心地の良いマイホームが手に入れられます。
しかし残念ながら、再建築不可の家はリフォームが必ずしもできるとは限りません。
中古物件を安く入手できても、新築同様にキレイにできないケースも多いので注意が必要です。
今回は、再建築不可の家のリフォームはどこまでできるのか、費用やローンの対象可否、注意点について解説します。

 

再建築不可の家はリフォームできる?どこまで可能?

再建築不可の物件は、建築確認を必要としない範囲内なら可能です。
建築確認とは、新築を建てる時や増改築などする際に、建築基準法を満たした建造物なのか確認し、指定検査機関から確認済証の交付を受けることです。
再建築不可の物件は、多くの土地が4m以上の幅員の道路へ2m以上接していません。(接道義務)
接道義務を満たさない再建築不可の物件は、建築基準上で違法となり建物を壊して建て替えなどできないのです。
再建築不可の物件のリフォームは、建築確認が必要な大規模(1/2以上の修繕工事など)をしない限り、基本的に問題なくリフォームできます。

再建築不可の家のリフォームは柱1本でも可能?

再建築不可でも「柱1本残してリフォームすると新築同様にできる」とよく聞きますが、実際の施工は不可能です。
再建築不可のリフォームは、壁や柱、床、梁、屋根、階段など主要構造部を半分以上、修繕(主要構造部の一種以上)や、模様替えをする場合、建築確認を必要とします。
柱1本残してリフォームするのは、大規模な修繕と見なされ、指定検査機関の許可を得なくてはいけません。
再建築不可の物件で柱1本だけ残したリフォームはできませんが、一度に建物の1/2以上を残して工事すると、ほぼフルリフォームが可能です。
リフォーム回数を分けることで、少しずつ新築同様の家に近づけることができます。
主要構造物の1種類以上を修繕や模様替えしなければリフォームできるので、築年数の古い再建築不可物件もキレイな住まいにできるでしょう。
都心部など土地面積の狭い地域は、隣接する住宅と密集して建物が建てられていることが多く、再建築不可の物件もたくさん売却されています。
再建築不可の物件を売却する際、「柱1本残したリフォームがおすすめ」と宣伝していますが、工事の計画をしてもキャンセルされるケースがあるので、購入時はリフォームをどれくらいできるか確認しておくことも大切です。

再建築不可の家のリフォーム費用はどれくらい?

再建築不可のリフォーム費用は、数百万円から高ければ2,000万円です。
どこまでリフォームするのかで費用は大きく変わります。
土地と建物費が安く入手できる再建築不可の物件は、新築を購入するより安いケースが多いです。
しかし、都心部の中古住宅物件は再建築不可が多く、立地などから地方より相場が高いです。
そのため、再建築不可をリフォームして新築同様にしようと計画したつもりが、思った以上の出費になり、驚く人も多いでしょう。
再建築不可のリフォームは、どこを残すのかで費用が変わるので、アドバイスをしっかりしてくれるリフォーム業者選びが必要です。

再建築不可の家でもリフォームローンの対象になる?

再建築不可でもリフォームローンの利用が可能です。
一般住宅をリフォームするのと申請方法は同じなので、審査の結果は申込者の年収や他社の借入額などで変わります。
ただし、リフォーム一体型住宅ローンの利用は利用できません。
住宅ローンは購入する中古物件を担保にして借入れするのですが、再建築不可は資産価値がないので申し込みを断られてしまいます。
リフォームローンはさまざまな金融機関で提供されており、最高額や借入れ年数、金利が異なります。
また、A社で断られてもB社は審査が通るケースもあるので、複数社でリフォームローンの検討をしましょう。

再建築不可の家のリフォームの注意点

再建築不可のリフォームは、状況により新築購入以上の費用が発生します。
簡単なリフォームは数百万円で抑えられますが、フルリフォームは耐震補強工事で耐震基準を満たさなくてはならず、総額2,000万円以上も費用がかかってしまうことも珍しくありません。
また、再建築不可の物件は築年数が40年、50年以上と古いケースが多く、いざリフォームしてみたら柱が腐っていたなど、追加工事も考えられます。
追加工事は別途費用が発生するので、見積もり時点で追加工事の可能性など確認すると
安心です。

まとめ|再建築不可の家のリフォームは条件によってできる

再建築不可の家のリフォームは、建築確認を必要としない範囲内であればできます。
築年数50年以上の古い物件でも、新築同様にリフォームできますが、2,000万円近い費用となるケースもあるため注意が必要です。
リフォーム業者によって見積額やリフォームすべき箇所へのアドバイスが違うので、親身になって対応してくれるところを選ぶのがおすすめです。

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